Las cláusulas suelo/techo en un préstamo hipotecario determinan el tipo mínimo y máximo de interés que se aplicará a la amortización de la hipoteca, con independencia de las oscilaciones del Euribor o intereses ordinarios.
El suelo de la hipoteca es aquel porcentaje fijo que se aplicará obligatoriamente durante toda la vida de la hipoteca, con independencia de si el Euribor o la suma del Euribor más el diferencial pactado sea inferior a dicho porcentaje prefijado.
Es decir, si el Euribor baja y calculando el Euribor más el diferencial es inferior a este tipo mínimo de la cláusula suelo, nos aplicarán dicho mínimo.
Los bancos introducieron también la cláusula techo para que no hubiera tanto desequilibrio para el consumidor, pactando así un máximo, circunstancia que es muy difícil que se produzca.
Entre el 30% y el 40% de los préstamos hipotecarios suscritos en España tienen entre sus cláusulas la del suelo/techo; ahora bien, este tipo de cláusulas son legales, siempre y cuando se cumplan los requisitos de transparencia en la información facilitada por los Bancos en el momento de la constitución del préstamo hipotecario.
Lo más aconsejable para intentar eliminar este tipo de cláusulas es, en primer lugar, hablar con el director de la oficina de la entidad que otorgo el préstamo hipotecario, y si después de las gestiones realizadas ante los diferentes departamentos de atención al cliente, la entidad no elimina dicha cláusula, al cliente no le queda más opción que la vía judicial.
Para que un Juez pueda declarar nula una cláusula suelo/techo, se tiene que acreditar debidamente que ha habido una falta de transparencia por falta de información de la entidad bancaria en el momento de la constitución de la hipoteca.
Es el Banco quien debe probar ante el Juez que dio la información precisa a su cliente cuando se constituyó la hipoteca.
En las sentencias que hasta este momento se han dictado declarando la nulidad de las referidas cláusulas, no hay uniformidad en cuanto a la devolución de los intereses ya satisfechos, aunque las últimas sentencias ya se están mostrando favorables esta retroactividad aplicando determinados preceptos del Código Civil.
La esposa consintió que el marido hipotecara la vivienda familiar, lo que determina la validez del negocio hipotecario.
El Tribunal Supremo ha decidido atribuir la vivienda familiar de una mujer separada y con hijas a una sociedad anónima que la adquirió en subasta pública después de que su ex marido dejase de pagar la hipoteca. La sentencia de la Sala de lo Civil revoca otras dos anteriores del juzgado y de la Audiencia Provincial de Madrid que había fallado a favor del derecho de la ex esposa a la posesión de la vivienda familiar frente al derecho de la entidad adjudicataria.
El conflicto tuvo su origen en el impago por el ex marido del préstamo hipotecario que suscribió sobre la vivienda familiar, en el término de Navacerrada. El banco ejecutó la hipoteca y la vivienda se adjudicó en subasta a una sociedad anónima, que reclamó su derecho a poseerla. El juzgado de Colmenar y la Audiencia de Madrid declararon la preferencia de la mujer frente a la entidad adjudicataria.
Ahora, el Supremo, en una sentencia de la que ha sido ponente la Magistrada Encarnación Roca, ha resuelto que la posesión de la vivienda debe entregarse a la entidad que la adquirió en la subasta.
El Supremo explica que la esposa consintió en que su marido hipotecara la vivienda familiar, lo que no solo determina la validez del negocio hipotecario, sino que además conlleva que la mujer no pueda oponer un derecho de posesión del uso de la vivienda atribuida a ella y a sus hijas en la sentencia de separación, frente al derecho del adjudicatario.
"De no haber mediado crisis conyugal", razona la sentencia, "no habría ninguna duda de que se habría producido el lanzamiento de los esposos como consecuencia de la adjudicación del inmueble al tercero adquiriente".